Несмотря на то, что доля в квартире не представляет собой целостного объекта недвижимости, на нее распространяются все полномочия собственника: пользоваться, владеть и распоряжаться.Распорядиться долей собственник может и путем продажи. Алгоритм действий при этом таков:
Шаг 1. Предложить покупку доли прежде всего другим собственникам квартиры
Такие лица имеют право первоочередной, то есть преимущественной покупки по цене, установленной продавцом. (ст. 250 ГК РФ, ч.1). Извещение составляют в письменной форме, указав цену и другие условия). Если сразу несколько участников выразили готовность купить долю, продавец оформляет продажу пропорционально долям участников-покупателей. В случае, если никто из извещенных не изъявит желания купить долю, либо все прямо откажутся, владелец получает право продать любому (п.2 ст.250).
Шаг 2. Подготовка и совершение сделки
Различными путями ищут покупателя (объявления, и т. д.), проводят показы, ведут переговоры и подготовку документов к оформлению.
При этом продавец вправе по истечении месяца с момента извещения других собственников осуществить продажу любому лицу, или до истечения этого срока, но при условии предоставления нотариусу отказов всех других собственников от покупки (п.1 ст.24 ФЗ-122). Сама сделка должна проводиться у нотариуса (ФЗ-122).
В договор включают информацию о сторонах (покупатель и продавец), описание недвижимого имущества (доли в квартире — номер, адрес, общая/жилая площадь и т.д.), цену (согласно статьям 554-555 ГК РФ). Если имеются ограничения на помещение, права третьих лиц, это также указывают. Приложением к договору является передаточный акт или иной аналогичный документ (ст.556 ГК РФ).
Шаг 3. Регистрация перехода права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ)
Для этого в Росреестр или МФЦ представляют:
1.заявление о регистрации соответствующего перехода;
2.договор купли-продажи и передаточный акт (плюс их копии);
3.копии паспортов и свидетельств о рождении;
Квитанция об уплате пошлины может не представляться – информация о ее оплате имеется в Госинформсистеме о государственных и муниципальных платежах (регистрирующий орган самостоятельно найдет такую информацию). Также, в случае необходимости, к пакету документов прилагают доверенность на представителя, документы из органов опеки и попечительства.
Шаг 4. Уплата налога
После регистрационных действий продавец доли должен уплатить НДФЛ (п.17.1. ст. 217 НК РФ), или обратиться за имущественным налоговым вычетом (ст. 220 НК РФ).
В целом продажа доли в квартире проводится так же, как и любой другой недвижимости, с одним существенным уточнением — предварительным извещением других собственников о продаже. Пренебрегать таким извещением нельзя, поскольку по решению суда заинтересованное лицо (собственник другой доли квартиры) вправе потребовать перевода прав и обязанностей по состоявшемуся договору на себя (п.3 ст. 250 ГК РФ).
1. Нужен ли нотариус для совершения сделки?
Да, с 15 июля 2016г. любые сделки по отчуждению долей в составе недвижимости требуют обязательного нотариального заверения (даже если происходит одновременная продажа всех долей всеми собственниками) (ФЗ-122).
Как продать 1/2 доли?
При желании продать всю долю в квартире, собственник действует обычным порядком: извещение лиц, имеющих первоочередное право на покупку, поиск постороннего покупателя, оформление документов и самой сделки, регистрация.
Если владелец решил продать только часть принадлежащей ему доли квартиры, например только половину, а другие собственники не хотят ее покупать, действовать он может тремя способами:
•Дарение малой части своей доли (микродоли). В результате, новый владелец, к примеру 1 кв. м. площади, получает право преимущественной покупки, и пользуется им, «докупая» до ? доли продавца.
•Дарение (с передачей за нее денег без договора). При этом фактически происходит притворная сделка, и она может быть оспорена в суде.
•Залоговая сделка. Владелец закладывает часть квартиры, принадлежащую ему (сумма займа при этом и составляет цену доли), а затем уступает залог займодавцу-покупателю, передавая ему свою часть недвижимости в собственность.
Последний из вариантов считается более «чистым» с юридической точки зрения и оспорить его сложно.
3. Каковы особенности продажи долей в приватизированной квартире?
Приватизированная квартира находится в общем владении, причем как правило, доли собственников одинаковы (если при приватизации не было установлено другое).
Распоряжаться квартирой возможно только с согласия всех собственников. Если все согласны продать свои доли одному покупателю, проблем не возникает. Если в сделке заинтересован только один из собственников, он должен действовать как описано выше: извещение о продаже — продажа- регистрация перехода прав.
Если сособственники чинят препятствия в продаже, за выделом доли в натуре придется обратиться в суд.
4. Как оформить сделку купли-продажи долей между родственниками и в чем разница с процедурой продажи третьему лицу?
Оформление купли-продажи долей между родственниками имеет несколько особенностей:
•Доля в виде комнаты (например, в коммуналке) может быть продана родственнику только при условии, если от покупки откажутся другие жильцы квартиры (соседи), имеющие преимущественное право на покупку.
•Если имущество принадлежит супругам, оно считается общей собственностью и продажа части квартиры одним супругом другому будет незаконнной (согласно ст. 153 ГК РФ сделка влечет изменение, установление, прекращение прав, а при купле-продаже между супругами, квартира как была их общей собственностью, так и остается). Если есть необходимость перераспределить имущество, мужу и жене лучше прибегнуть к дарению или составлению брачного договора, в котором прописать доли, и условия их раздела.
•Если сделка проводится между другими родственниками, она совершается в общем порядке (описанном выше), но обязательно составляется акт передачи денег, чтобы сделку невозможно было признать мнимой.
•Налог на доходы от продажи составляет 13%, даже если продажа осуществлена между родственниками. Налоговый вычет с покупки также предоставляется на общих основаниях.
5. Как выделяется доля для продажи? Как ее оценить?
Раздел квартиры без определения долей, и раздел общей долевой собственности, осуществляется одинаково. Любой из собственников имеет право выделить долю квартиры, принадлежащую только ему и распорядиться ею по своей воле. Такая доля может предоставляться в виде части собственности, либо путем выплаты собственнику денег за его часть квартиры.
Произвести выдел можно:
•По договору сторон (собственников). Родственники могут прийти к согласию о разделе добровольно, и определить доли самостоятельно, заключив соответствующее соглашение.
•Судебным путем. Доля выделяется в натуре (изолированная часть квартиры — чаще всего комната), а если это невозможно, то суд принимает решение, согласно которому оставшиеся родственники выплачивают отделяющемуся денежную компенсацию, соответствующую его части.
Важно: выдел доли может произойти в натуре, или в виде денежной компенсации. Заинтересованный в выделе доли собственник, при недостижение согласия в семье о разделе, подает заявление в суд (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Размер доли рассчитывается арифметически (пример: квартира 60 кв. м., 3 собственника, доля одного из них 60:3=20 кв. м.). Если доля собственника представляет собой одно или несколько изолированных помещений, цену имущества можно определить на уровне цены аналогичных объектов недвижимости, то есть того же размера, местоположения и проч.
Для определения стоимости доли, не составляющей отдельного помещения определяется по результатам независимой оценки профессионального оценщика (оценочной организации).
6. Как приостановить продажу долей?
Часто другие собственники квартиры не желают продажи доли по каким-либо соображениям, но и сами покупать ее не спешат.
Приостановить продажу собственником, при условии надлежаще проведенного уведомления, невозможно.
Однако, согласно закону о госрегистрации недвижимости, приостановить ее можно в случаях:
•Отсутствия среди документов, сданных на регистрацию, отказов лиц, имеющих право преимущественной покупки, если на дату подачи документов в росреестр еще не истек месяц с даты уведомления о продаже (ФЗ-122);
•Заявления о приостановлении регистрации со стороны покупателя или продавца (на срок 1 месяц), по решению суда (на срок, указанный в решении суда), при сомнениях регистратора в подлинности/достоверности предоставленных документов (до трех месяцев) (согласно ст. 19 названного Закона).
7. Как продать квартиру по долям одному покупателю?
Владельцы долей квартиры вправе продать их одному и тому же покупателю. При этом, по желанию сторон сделки, могут заключаться как отдельные договоры каждым продавцом, а также можно заключить многосторонний договор (продавцов несколько, покупатель один). Согласно ст. 554 ГК РФ в таком договоре должны быть поименованы доли продавцов каждая по-отдельности (включая цену каждой доли). Налоговый вычет с продажи каждый продавец также получает индивидуально.
8. Как продать долю в коммунальной квартире?
В коммуналке каждому хозяину принадлежит отдельная комната. Часть такой квартиры может находиться в собственности муниципалитета и, соответственно, быть занята по договорам соцнайма.
При желании продать комнату, собственник извещает всех других владельцев комнат (включая муниципалитет), и по истечении месяца вправе осуществить сделку.
Часто, если квартира многокомнатная, возникает вопрос, кому именно направлять уведомления о продаже. Если часть комнат пустует/сдается/ местонахождения собственников неизвестно. В этом случае следует запросит в Росреестре выписку на объект (квартиру полностью), исходя из которой и определяются все собственники доле, которых нужно уведомить о предстоящей продаже.
Если же кто-то из соседей безвестно отсутствует, часть квартиры переходит по наследству (но еще не оформлена), в других сложных ситуациях, можно прибегнуть к методам продажи, описанным выше (залог, дарение и т.д.).
9. Как продать долю в проблемной квартире, например, ипотечной?
Доля в квартире (за исключением комнаты в коммуналке), зачастую проблемная покупка, поэтому желающих приобрести ее немного. Если же покупатель находится, он рассчитывает на цену, существенно ниже среднерыночной. Это и понятно: проблемы с «недружественными» соседями, оформление доли, выдел ее в случае необходимости, наличие несовершеннолетних детей. Все это влияет на стоимость объекта.
Риском для покупателя считается и покупка ипотечной квартиры. Прежде всего надо озаботиться согласием банка на сделку.
Проще всего такую долю бывшему супругу/супруге (после развода) — банк не станет возражать в этом случае. Если же продажа предполагается стороннему лицу возможны несколько вариантов:
•Самостоятельная продажа собственником доли по разрешению банка;
•Оформление сделки и регистрационных действий банком, погашение кредита и передача покупателю закладной;
•Переоформление кредита (перевод долга) на покупателя (также необходимо согласие кредитора-банка).
Конечно, нельзя забывать об уведомлении (праве преимущественной покупки).
10. Как платить налог с доходов от продажи доли в квартире?
Налог с продажи доли в квартире НДФЛ согласно Налоговому кодексу, рассчитывается на общих основаниях (так же, как и с другого дохода, в размере 13%). При этом:
•Если сумма продажи менее 1 млн. руб. налог не уплачивается (то есть имущественный вычет составляет 1 млн. руб.), согласно п.2 ст. 220 НК РФ;
•Если выручено свыше миллиона, расчет налога идет от суммы, превышающей миллион;
•Если доля была в собственности не менее 3 лет, НДФЛ не уплачивается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
11. Как продать долю после развода?
Продажа осуществляется по общей схеме: уведомление о продаже лиц, имеющих право преимущественной покупки, поиск стороннего покупателя, сделка, ее регистрация в Росреестре.
12. Как продать долю в квартире, полученной по наследству?
Продажа унаследованной доли осуществляется с учетом ст. 250 ГК РФ, и только после вступления в права наследования.
13. Как продать долю в квартире по доверенности и где скачать ее образец?
Если собственник/собственники не могут или не хотят заниматься продажей доли или ее оформлением самостоятельно, они вправе выдать доверенность на совершение таких действий другому лицу (естественно, при условии доверия к нему). Такое действие регулируется ст. 185 Гражданского кодекса РФ. Доверенность на передачу полномочий по совершению сделок с собственностью, должна быть нотариально удостоверена (для этого необходимы паспортные данные сторон).
Перед визитом к нотариусу нет необходимости готовить доверенность самостоятельно (либо скачивать ее с какого-либо сайта) — все будет сделано в нотариальной конторе. Следует лишь определиться, какие именно действия доверяются (полная доверенность, безотзывная, с правом получения денежных средств или нет и т.д.).
Продажа доли квартиры, в связи с тем, что существуют и другие ее собственники, имеет ряд особенностей, которые необходимо соблюсти, чтобы сделка не расстроилась, или не была оспорена впоследствии. Прежде всего, не стоит пренебрегать обязанностью предложить купить долю другим собственникам квартиры. Только после того, ка все дольщики уведомлены/отказались от покупки, можно продать недвижимость любому заинтересованному лицу.