О покупке жилья за границей в последние годы задумывается все большее количество наших сограждан. Кому-то по душе другой климат, кого-то привлекает более развитая экономика, культура, инфраструктура. Как бы то ни было, прежде чем приобрести жилье за рубежом, стоит взвесить все «за» и «против» и тщательным образом изучить вопрос.
Во-первых, выбрав страну, в которой вы планируете приобрести недвижимость, изучите законодательство. Во многих государствах наличие жилья не дает вам права на автоматическое получение вида на жительство. Чтобы на законных основаниях жить в такой стране, вам понадобится иммиграционная виза. Ее получение связано с инвестициями в экономику государства или же с открытием собственной коммерческой компании.
Стоит внимательно отнестись к тенденциям на рынке недвижимости в регионе, который вы присмотрели. Если имеется большое количество свободных мест под застройку, вероятней всего, в будущем это приведет к обвалу цен на недвижимость. Вы можете потерять немалую часть средств. Возможно, стоит подумать еще раз и присмотреть жилье в районе, где ощущается дефицит стройплощадок. В таком случае вы останетесь в выигрыше, поскольку стоимость на квартиры в таком месте будет только увеличиваться.
Окончательно определившись со страной и регионом, можно начинать искать подходящий объект. Предварительное представление вы сможете получить в интернете. И уж после этого выезжать на место покупки. Желательно обратиться за помощью в агентство недвижимости. Можно в отечественную компанию, но лучше и дешевле в местную. Если вы испытываете сложности с иностранным языком, не пожалейте денег на переводчика — вам следует точно знать, о чем идет речь при переговорах. Не поленитесь осмотреть как можно большее количество квартир и сравните стоимости. Это поможет определиться с выбором окончательно.
Узнайте, на каких условиях вам предлагают приобрести недвижимость — на правах долгосрочного арендатора или в полное владение. А также уточните, принимают ли в заключении договора другие особы помимо продавца и покупателя. Кроме того, уточните условия, на которых вы сможете отказаться от сделки при минимальных потерях с вашей стороны.
В тексте договора должна быть точно указана стоимость квартиры. Также выясните, какие дополнительные расходы вам придется оплатить. Это могут быть разные сборы, налоги, стоимость услуг риэлторов и агентств. Часто на эти расходы уходит около 15 % стоимости сделки.
Далее вам следует получить лицензию на приобретение жилья за границей в государственном банке собственной страны, иначе вы не сможете перевести деньги в другое государство. Для получения лицензии следует написать заявление по форме, приложить договор купли-продажи (предварительно зарегистрированный в местных органах самоуправления), свидетельство о регистрации недвижимости и квитанцию об оплате пошлины за полученную лицензию.
Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, застрахуйте приобретенное жилье. А также не забывайте о ежемесячной оплате коммунальных услуг, которые за границей часто недешевые.
Чтобы убедиться в необходимости приобретения тех или иных заграничных квадратных метров, стоит арендовать жилье на какое-то время, пожить, освоиться и решить окончательно — стоит ли игра свеч.
В каких странах россияне наиболее часто приобретают недвижимость?
В близлежащих. Преимущественно — курортных, странах: в Черногории, Испании, Турции, Чехии. Причина – относительно небольшие расстояния и относительно невысокие цены на недвижимость.
Где наиболее просто приобрести недвижимость иностранцу?
В Испании, Франции и на Кипре. В Испании одни из самых низких ставок по ипотечным кредитам для иностранцев. На Кипре от покупателя вообще потребуют только загранпаспорт и подтверждение наличия денег в банке.
Где, наоборот, приобрести недвижимость не так легко?
Закономерность следующая – чем менее стабильна и развита экономика, тем хуже оценивается платежеспособность клиента, независимо от его фактических финансовых возможностей. Достаточно тяжело оформить недвижимость, например, в Египте, Таиланде, Турции, ОАЭ, Венгрии, Латвии. В этих странах высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, сложная процедура получения таких кредитов и множество трудноисполнимых условий для приобретателя- нерезидента.
Например, в Египте иностранцам не выдают ипотеку и возможна только рассрочка от застройщика. А в Австрии покупатель должен сначала получить одобрение властей, при этом зачастую схемы образования доходов у россиян иностранцам не понятны.
Кстати, во многих европейских странах запрещено продавать иностранцу земельный участок, даже если строение, расположенное на нем, находится в его собственности.
Может ли гражданин РФ приобрести объект недвижимости за рубежом в собственность (или в аренду) как физическое лицо? Необходимо ли создание лица юридического?
Запреты на приобретение собственности на физическое лицо существуют. Допустим, в Болгарии земельный участок можно приобрести только на юридическое лицо, зарегистрированное на территории данной страны, а ипотечный кредит выдадут только при наличии доверенного лица – гражданина Болгарии.
Еще более жесткая ситуация в Чехии, Венгрии и Хорватии: здесь не только земельные участки, но и строения можно приобретать только на юридические лица.
В Турции есть специальное положение для иностранных покупателей и арендаторов – принцип взаимности. Иначе — физические и юридические лица РФ могут приобретать на территории Турции в собственность только здания. При этом для граждан многих стран (например, Афганистана, Армении, КНДР и др.) приобретение недвижимости в Турции вообще закрыто.
Как застраховаться от недобросовестных продавцов?
Ключевые вопросы сделки с зарубежной недвижимостью: кто именно является продавцом данного объекта недвижимости, имеет ли он право вообще ее продавать, с какими ограничениями.
Полностью застраховаться от недобросовестности продавца, к сожалению, нельзя. Один из способов минимизации рисков — обращение в крупное российское агентство недвижимости, сотрудничающее с зарубежными риэлторами или застройщиками с хорошей репутацией, соответствующими лицензиями (разрешениями) и большим сроком работы на рынке. Также я бы рекомендовала не экономить на услугах юристов, как российских, так и, возможно, зарубежных, которые помогут изучить законодательство нужного государства и проконтролировать совершение сделки. Важный момент и страхование сделки. При этом нужно внимательно отнестись к предмету договора страхования, условиям наступления страхового случая и комплекту документов, необходимого для получения страховой выплаты.
Насколько собственник зарубежной недвижимости волен обустраивать ее по собственному желанию?
Решение этих вопросов лежит в рамках местных законодательств. Насколько они суровы – судите сами. Допустим, в Испании и Португалии собственники земельных участков не имеют право срубать деревья, а могут только их пересаживать. Имеются существенные ограничения и по строительству в прибрежных зонах. Например, в Греции расстояние от пляжа до строения не может быть меньше 35 м, а в Испании — 150.
Кроме того, во многих странах существенно развито законодательство, защищающее права соседей и регулирующее совместное общежитие.
Каким образом производится расчет за недвижимость за границей?
Учитывая ограничения по вывозу и ввозу денежных средств через границу, как РФ, так и иных государств, сделки по приобретению прав на объекты недвижимости преимущественно оплачиваются через расчетные счета: либо путем открытия валютного счета и банковского перевода, либо путем снятия денежных средств со счета в зарубежном банке.
Кто может помочь открыть счет за границей?
Как правило, обращаясь к риэлтору для покупки недвижимости, вы получаете полный комплекс услуг, в том числе, и помощь в открытии счета за границей.
Какие налоги придется платить?
Размеры данных платежей желательно выяснять до приобретения прав на объекты недвижимого имущества, чтобы это не стало неприятным сюрпризом. Приведу конкретные примеры.
* В Болгарии общая сумма единовременного платежа при покупке и оформлении в собственность новоприобретенной квартиры или дома составит от 8 до 10 тыс. евро, или 4-5% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. В эту сумму будут включены оплата переводчика, местный налог (2-3%), оплата услуг нотариуса и судебные сборы. Чтобы предотвратить развитие спекуляций на рынке недвижимости, болгарские власти ввели налог с продажи в размере 10% от разницы между стоимостью покупки и продажи жилья. Он взимается в случае, если квартира меняет владельца менее чем через пять лет после последней сделки.
* Налог на покупку недвижимости в Черногории сильно зависит от того, вторичное или первичное жилье приобретается. В то время как за приобретение жилья в новостройках с вас потребуют 17%, сбор за покупку квартир на вторичном рынке составит всего 3% от стоимости. Например, если приобретаемый объект недвижимости стоит около 500 тысяч евро, можно рассчитать единовременный налог на покупку: он составит 85 тысяч для новостройки и 15 тысяч евро для вторичного жилья.
* В Турции с налогами куда проще, чем в восточноевропейских странах: единовременный налог на приобретение составит 3%, причем не от рыночной стоимости, а от суммы, которая будет указана в ТАПУ (свидетельство о регистрации права собственности), и в нем, как правило, проставляется не реальная, а сильно заниженная сумма.
Помимо налогов при приобретении права не следует забывать и о налогах ежегодных. Практически во всех европейских странах существует налог на имущество. Он составляет от 0,1 до 3,5% и рассчитывается, исходя из оценочной, а не рыночной стоимости вашей недвижимости. Весьма выгодным с точки зрения налогообложения является покупка недвижимости в ОАЭ, поскольку налог на недвижимость там отсутствует. Единственная плата, которая взимается, – регистрационный сбор за регистрацию акта покупки и статуса владельца в Земельном департаменте. Сумма сбора – 2% от суммы сделки (1,5% берется с покупателя, 0,5% – с продавца). Вы можете сдавать свою недвижимость в аренду и получать постоянный ощутимый доход, при этом не придется делать налоговые отчисления с дохода от аренды. Следует помнить и о коммунальных платежах: их стоимость в европейских странах, в целом, выше, чем в России. Есть и другие виды платежей (например, страхование, услуги управляющей компании и др.), нюансов в этом вопросе много.