Портфели петербургских девелоперов начинают «худеть», зато земельный банк пополняется
С начала 2021 года в Северной столице сдали всего 17 новых домов на 9,1 тыс. квартир общей жилой площадью свыше 451,7 тыс. квадратных метров. По сравнению с январскими показателями прошлых лет объем квартир, поступающих в открытую продажу, «просел» практически наполовину. Заметно «похудели» и рабочие портфели петербургских застройщиков — вывод новых проектов на рынок сократился в среднем на четверть.
Как рассказала «Стройгазете» руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости группы компаний (ГК) «Бюллетень Недвижимости» Ольга Романова, на конец прошлого года в Санкт-Петербурге в реализацию было выведено 2,7 млн «квадратов», тогда как в декабре 2019 года — 3,7 млн, в 2018 году — 4,8 млн кв. метров). Среди текущих лидеров рынка эксперты называют «Группу ЛСР» и стройхолдинг Setl Group: они сохранили первые позиции, хотя и сократили объемы строительства. Так, у «Группы ЛСР» портфель реализуемых проектов «ужался» с 2,4 млн до 2,1 млн кв. метров, а Setl Group уменьшил его почти на четверть: с 2,7 млн до 2,1 млн «квадратов».
По словам руководителя аналитического центра ГК «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, объем квартир в открытой продаже на городском рынке новостроек с начала года сократился примерно на 50%. Однако он уверен, что в данном случае речь идет все же о некотором сжатии предложения за счет вымывания наиболее привлекательных вариантов, а не о дефиците. «Количество полученных разрешений в 2020 году демонстрирует, что в активах у девелоперов находится достаточный запас предложения. Полагаю, объем предложения будет постепенно восстанавливаться вслед за спросом, который должен увеличиться в марте в связи со скорым окончанием льготной ипотечной программы», — отмечает Дмитрий Ефремов.
Генеральный директор саморегулируемой организации (СРО) «Объединение строителей СПб», входящей в Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ), Алексей Белоусов с коллегой не согласен и считает, что объем ввода новых проектов в 2021 году будет и дальше снижаться в связи с переходом стройки на эскроу-счета и проектное финансирование. «Застройщики предусмотрительны, они тщательно готовились к переходу на новые отношения с банками, и процесс этот идет небыстро», — поясняет Алексей Белоусов. По его словам, полный цикл не пройден, и застройщики еще не оценили в полной мере риски этой новой схемы, условий продаж.
Между тем вряд ли дефицит новых предложений на рынке петербургских новостроек продлится долго. За этот факт говорит то, что застройщики в последнее время рекордными темпами скупают наделы и перепрофилируют свои земельные банки. По данным брокерской компании «Петербургская недвижимость», только за девять месяцев 2020 года на земельном рынке Северной столицы и пригородов было реализовано 335 гектаров земли под строительство 2,3 млн кв. метров. Это в четыре раза больше, чем объем проданной земли за весь 2019 год. К примеру, Setl Group, помимо участка в Стрельне, купил 4,2 гектара на Васильевском острове, в районе Кожевенной линии, и надел в 3,8 гектара на Лиговском проспекте, 236. Эксперты говорят, что все это — будущие стартапы: холдинг обычно не медлит с запуском новых проектов. В свою очередь, «Группа ЛСР» за последнее время приобрела 150 гектаров новых земель на намыве, 14 гектаров на Кожевенной линии и небольшой надел на улице Егорова в Московском районе. В связи с этим можно сделать вывод: раз девелоперы готовят площадки для будущих проектов, то дефицита предложений на рынке новостроек не будет.
Вместе с тем, руководитель «Петербургской недвижимости» Ольга Трошева предупреждает, что в настоящий момент на ситуацию на первичном рынке оказывает влияние слишком много факторов, в том числе нерыночных (пандемия), чтобы можно было делать долгосрочные прогнозы. «Вывод на рынок новых объектов будет зависеть от стратегий застройщиков, от их активности и, в том числе, от своевременно полученных разрешений на строительство», — подчеркивает она.
«Любые прогнозы по рынку могут быть даны только “с оговорками”, — вторит эксперту руководитель направления клиентского опыта «Группы RBI» Вера Сережина. — Конечно, ощутимое сокращение нового предложения вряд ли произойдет. Ведь никто не отменял планов государства по повышению доступности жилья, по поддержке спроса. Много было приобретено земельных участков, поэтому девелоперы будут готовить проекты к старту согласно своим планам, а конкретный момент старта продаж выбирать по ситуации».
Кстати:
В прошлом году в Санкт-Петербурге начался эксперимент — местная администрация начала заключать с застройщиками четырехсторонние соглашения о выкупе социальных объектов: школ, детских садов и поликлиник. Если раньше город в лице Комитета имущественных отношений подписывал соглашение напрямую с бизнесом, то теперь к такому договору присоединятся банки и Комитет по экономической политике (КЭП). По данным Смольного, благодаря введению новой схемы в 2020 году город приобрел в собственность у застройщиков 19 соцобъектов. На эти цели из петербургской казны было выделено более 5 млрд рублей. Кроме того, как сообщили «Стройгазете» в КЭП, сейчас ведомством прорабатывается вопрос финансирования строительства соцобъектов с использованием механизмов государственно-частного партнерства (ГЧП).