В конце прошлого года депутаты Государственной Думы РФ приняли закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты в целях обеспечения комплексного развития территорий». Документ определил создание нового единого механизма комплексного развития территорий (КРТ). «Данное нововведение является крайне важным, — заявил 3 февраля на встрече с журналистами президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. — Согласно принятому закону, в границы КРТ, помимо основных объектов, прямо названных в законе, теперь могут включаться и иные объекты. И перечень таких объектов законом никак не ограничивается. Есть лишь одно условие: они должны располагаться в границах того же элемента планировочной структуры — квартала или микрорайона».
Напомним, что ранее в стране действовали отдельные механизмы развития застроенных территорий, комплексного развития и комплексного освоения территорий. На практике их применение зачастую оказывалось невозможным, так как они распространялись на разные виды объектов и взаимно исключали друг друга. Поскольку реальная городская застройка, как правило, является смешанной, становилось невозможно в чистом виде использовать тот или иной режим редевелопмента. Это, в свою очередь, приводило к дроблению территорий на несколько частей и снижению инвестиционной привлекательности строительных проектов. По мнению Антона Глушкова, создание единого механизма КРТ как раз и решит указанную проблему.
По словам президента НОСТРОЙ, сегодня большинство развиваемых территорий имеет смешанную застройку, которую в целом сложно отнести к тому или иному типу развития. Во избежание дробления территорий новый закон предусмотрел возможность объединять объекты различного типа в границах одного проекта КРТ. Однако задача теперь — понять, кто должен стать во главе этого процесса. «В первую очередь это задача местных органов самоуправления, на территории которых будут реализовываться те или иные проекты», — сказал Антон Глушков, отметив, что решение задачи потребует серьезной работы кадастровых инженеров, глубокого изучения структуры собственности, рассмотрения вопросов промышленной безопасности.
На конец прошлого года действующие договоры развития территорий, застроенных ветхими и аварийными многоквартирными домами, имелись лишь в 31 субъекте РФ. Собственники объектов недвижимости часто выдвигали застройщику совершенно несоразмерные требования компенсации. Порядок выкупа, например, ветхого жилья просто не был урегулирован. Но законодатель и суды долгое время отказывались признавать проблему. Еще в 2015 году Верховный суд РФ указал, что принудительно изымать недвижимость при реконструкции застроенных территорий нельзя, потому что это бизнес-проект застройщика и публичных нужд здесь нет.
Президент НОСТРОЙ считает, что «по факту, публичный интерес здесь есть», и есть большая проблема, когда из-за одного-двух собственников, злоупотребляющих своим правом, требующих несоразмерных компенсаций, реновация просто останавливалась, и от этого страдали другие люди. Новый закон решает эту проблему для всей страны.
Когда говорят про новый закон, часто говорят про «изъятие». Но в данном случае речь идет не об изъятии, а именно о выкупе прав с целью развития городской среды. Необходимость в этом была всегда, а сейчас это просто номер один, без чего дальше невозможно не только увеличение объемов строительства, но даже его поддержание на текущем уровне.
Антон Глушков подчеркнул, что механизм КРТ подразумевает процедуру договорной стоимости. «Он предполагает компенсацию всех затрат по принципу даже не комплексной, а поэлементной рыночной оценки: отдельно оценивается земельный участок, отдельно сам объект недвижимости, неотделимое имущество, хозпостройки и т. д.», — уточнил глава НОСТРОЙ, указав, что собственники получат возмещение, включающее стоимость выкупаемого жилья, общего имущества в доме, земли под ним, и компенсацию всех возникающих убытков.
Говоря о публичном интересе в ходе реализации закона КРТ, Антон Глушков отметил, что он есть и у регионов, и у застройщиков. Сегодня наблюдается дефицит свободных земель в центральных частях городов, где уже давно сложилась застройка. Строительство идет в основном на периферии, где есть свободная земля. Но возведение жилья там повлечет удорожание стройки не менее чем на 20% из-за необходимости строить новую инфраструктуру. Тем временем в центрах городов многоквартирные и индивидуальные жилые дома начинают приходить в негодность, пополнять ряды ветхого и аварийного фонда. Сегодня застройщики самостоятельно не готовы заходить на такие территории и брать на себя все риски по выкупу чьих-то прав. Да и власти в регионах и муниципалитетах также не всегда имеют достаточные средства.
Эту проблему можно решить только совместно, используя бюджетные средства и частные инвестиции.
Ожидается, что не менее 15-20 регионов, в которых уже накоплен опыт работы по проектам развития территорий, смогут оперативно перейти на новые правила и начать по ним работать. Говоря о ближайших перспективах реализации нового закона, президент НОСТРОЙ подчеркнул, что его применение на практике позволит оперативно решать те проблемы, с которыми столкнутся муниципалитеты и бизнес в ходе его реализации. «Готовых объектов мы не увидим, но какие-то земельные участки, которые по этой схеме будут вовлечены в оборот не только на территории Москвы, но и всей страны, мы обязательно увидим», — резюмировал Антон Глушков.
Кстати:
В рамках пресс-брифинга президент НОСТРОЙ представил доклад на тему «Строительная отрасль 2021: законы, цены, кадры, спрос». «Прошедший год был особенным для всего мира, но трудности в экономике стали возможностью для реализации целого комплекса мероприятий в отдельных отраслях, благодаря чему удалось сохранить темпы развития. Строительная отрасль — один из ярких тому примеров», — подчеркнул Антон Глушков, напомнив, что весной 2020 года на базе НОСТРОЙ был создан Ситуационный центр по поддержке стройотрасли. С марта по июнь 2020 года нацобъединением было проведено несколько масштабных исследований, получено и проанализировано более 200 предложений от представителей строительного бизнеса и отраслевых саморегулируемых организаций.
Итоговый пул предложений был направлен в правительство России и Минстрой России, в результате чего 41 предложение было учтено в нормативных актах, регламентирующих те или иные антикризисные меры поддержки отрасли, 32 — включено в общенациональный план действий по восстановлению экономики и уровня дохода граждан, восемь — учтено в «дорожной карте» реализации механизма «Трансформация делового климата» в сфере градостроительной деятельности на текущий год. Более 50 предложений находится на рассмотрении правительства для включения в иные планы мероприятий.