Михаил Колобаев/ пресс-служба Стройкомплекса Москвы
Как соблюсти законные интересы покупателей жилья и одновременно создать благоприятные условия для работы строителей
Согласно проведенному Национальным объединением строителей (НОСТРОЙ) исследованию, количество застройщиков, сталкивающихся с проблемой злоупотребления правами потребителей, за последние два года существенно возросло; появляются все новые и новые формы так называемого «потребительского экстремизма», «расцветающие» на несовершенстве существующего законодательного регулирования.
Специализирующиеся на этом юристы активно работают сейчас в трети регионов страны. К примеру, в Красноярске, Челябинске, Перми и Екатеринбурге совершенно открыто размещаются рекламные щиты юридических компаний, которые «помогут» получить денежную компенсацию от застройщика за мелкие отклонения. Такие фирмы убеждают граждан в том, что нет квартир без недостатков, поэтому стоит незамедлительно обращаться в суд. Штрафные санкции исчисляются десятками миллионов рублей, а в отдельных случаях заканчиваются банкротством компании-застройщика. Этой ситуации, ставшей серьезной головной болью для строителей, был посвящен специальный «круглый стол» «Споры о качестве квартир в новостройках: судебная практика и проблемы правового регулирования», прошедший в рамках «Российской строительной недели» (RosBuild-2021). В обсуждении вопроса приняли участие парламентарии и представители профессиональных объединений и компаний-застройщиков. По итогам дискуссии были определены несколько направлений работы, результатом которой должно стать установление баланса интересов покупателей квартир и застройщиков.
В первую очередь, эксперты считают необходимым внести изменение в 214ФЗ и установить обязательный досудебный порядок урегулирования спора. Другими словами, предлагается дать шанс застройщику устранить выявленные недостатки в установленный сторонами срок — и уже в случае неисполнения им обязательств обращаться в суд. Такое мнение поддерживает и законодатель — заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по транспорту и строительству Павел Федяев, который в рамках своего выступления подчеркнул, что данная очередность действий будет учитывать интересы всех сторон. Соответствующий законопроект (№ 983620-7) уже принят в первом чтении и в настоящее время дорабатывается депутатами. С ним согласен и первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации РФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий: «Устранение недостатков — это обязанность застройщика, которая должна быть закреплена в законе».
Принцип соразмерности
Необходимы совершенствование и гармонизация законодательства в части определения предельного размера штрафных санкций. Проанализировав правовую основу регулирования данного вопроса, эксперты отмечают, что в отношении защиты прав дольщиков сегодня действует совокупность норм гражданско-правового законодательства — о жилищном (долевом) строительстве и о защите прав потребителей. Именно совокупность этих положений приводит к чрезмерности применяемых в отношении застройщиков санкций, когда суды не выбирают вид штрафа, а суммируют их.
Анализ судебной практики с 2010 года показал, что суды редко применяют принцип соразмерности и удовлетворяют иски, применяя всю совокупность норм о защите прав потребителей — участников долевого строительства , что приводит к большим финансовым потерям компаний-застройщиков. Из этого вопроса вытекает другой — систематизация обязательных требований в строительстве и классификация видов недостатков. Об этой проблеме в ходе своего выступления рассказал директор Научно-исследовательского, проектно-конструкторского и технологического института бетона и железобетона им. А.А. Гвоздева (НИИЖБ) Дмитрий Кузеванов.
На сегодняшний день в законодательстве отсутствует понятие строительных недостатков (дефектов) и их классификации в целях определения объема нарушения прав потребителя, а также четких критериев качества строительной продукции. Это позволяет предъявлять застройщикам несоразмерные требования и ведет к значительным финансовым потерям. В этой связи необходимо проведение серьезной работы по актуализации нормативных актов, устанавливающих обязательные требования к качеству объектов недвижимости, и актов добровольного применения. Представители компаний-застройщиков, участвовавшие в обсуждении, высказали предложение о том, что для граждан должен быть разработан понятный унифицированный документ, на который они смогут ориентироваться при приемке квартиры.
А что эксперты?
Еще одно важное направление обозначил в своем докладе юрист компании «ВКБ» Дмитрий Алексеенко, а именно установление порядка проведения экспертизы и оценки выявленных строительных недостатков объектов недвижимости. В настоящее время значительная часть строительно-технических экспертиз, в том числе назначаемых судами, осуществляется негосударственными экспертными организациями или лицами, не являющимися государственными экспертами. При этом статус, обязанности и ответственность негосударственного эксперта недостаточно урегулированы действующим законодательством. Для таких экспертов не установлены требования к уровню компетенции, подтверждению квалификации, методическому обеспечению. Существующие требования к судебным экспертам ограничиваются наличием образования (достаточно специализации в области управления недвижимостью) и минимального опыта работы. Строительные эксперты включены в систему добровольной сертификации при Минюсте РФ. Оценка экспертов при этом ведется в большей мере по навыкам соблюдения процессуального порядка оформления заключений, а не по технической квалификации. Суды не вникают в профессиональную составляющую экспертных заключений. Причем недостаточной квалификацией зачастую обладают не только эксперты, привлекаемые истцами, но и эксперты, назначаемые судом. Отмечаются массовые случаи применения экспертами не поверенных измерительных приборов. Критерии оценки компетентности лиц, обладающих специальными знаниями, достоверности используемых ими экспертных методик и их научной обоснованности законодательно не закреплены, что является причиной низкого качества проводимых этими лицами экспертиз и, как следствие, судебных ошибок, увеличения количества повторных и дополнительных экспертиз, сроков судопроизводства в целом.
Помимо прочего, в федеральном законе «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» отсутствуют требования к срокам и условиям хранения доказательственной базы, а именно контрольного экземпляра заключения экспертизы, контрольных протоколов испытаний и образцов, что приводит к сложностям при оспаривании результатов экспертизы или вынесенного по делу решения, а также при конкуренции результатов строительно-технических экспертиз. Этот вопрос также требует законодательного урегулирования. Работа продолжается В завершение «круглого стола» исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин рассказал, что на протяжении последнего года на площадке «Трансформация делового климата» ведется экспертная работа по разработке законотворческих инициатив как по обозначенным выше вопросам, так и по вопросам, касающимся совершенствования законодательства об уступке права требования, а также по вопросам регулирования гарантийного срока на объект долевого строительства, отделочные работы, инженерное оборудование. «Первый перечень предложений уже находится на согласовании в Минстрое России, но пока остается много вопросов, требующих проработки. В этой связи мы приглашаем к сотрудничеству всех заинтересованных лиц», — отметил он.
Кстати:
О возрастающем количестве судебных «потребительско-экстремистских» споров свидетельствуют сведения, полученные, например, от 11 застройщиков Челябинска. Так, если в 2016 году в городе состоялось 24 судебных процесса, а сумма удовлетворенных требований составила 272 323 рубля, то в 2019 году судебных процессов было 1043 с суммой удовлетворенных требований 152 863 160 рублей. В Красноярске объем предъявляемых застройщикам претензий по качеству передаваемой квартиры ежегодно составляет порядка 60 млн рублей. При этом в последние несколько лет красноярские застройщики взяли за правило передавать собственникам квартиры с отделкой, чтобы люди несли меньше расходов на ремонт и могли въехать в свое новое жилье сразу после ввода дома в эксплуатацию. Теперь, предупреждая риск стать жертвой псевдоюристов, практически все застройщики выводят на рынок новые проекты исключительно с вариантами отделки «черновая» или «белый куб», а также по возможности вносят соответствующие изменения в проектную документацию по текущим проектам.