Северная столица вышла в лидеры по динамике роста цен на новостройки среди городов-миллионников. Только за 2020 год среднестатистический жилой «квадрат» в Санкт-Петербурге подорожал на 21,7% — до 111 тыс. рублей. По словам руководителя консалтингового центра (КЦ) «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, за последние 20 лет такого повышения рублевых цен на местном рынке еще не было. «Даже в массовом сегменте стоимость метра в городе достигла 145 тыс. рублей за «квадрат», а на окраине и в пригородах — 94,5 тыс.», — подчеркивает эксперт. Среди основных причин прошлогоднего роста цен на недвижимость она называет: запуск в пандемию льготной ипотеки и снижение объема предложения на фоне высокого спроса на жилье.
Покупатели из глубинки
2020 год был непростым для застройщиков. Если в апреле пессимисты предрекали падение рынка и отток покупателей, то после того, как властями была запущена льготная ипотека, строительный рынок Северной столицы, впрочем, как и по всей стране, стал стремительно восстанавливаться. В компании «Главстрой Санкт-Петербург», к примеру, отмечают, что на конец прошлого года доля субсидируемых государством жилищных кредитов в проектах застройщика составила примерно 75% (увеличение по сравнению с 2019 годом на 12%). В свою очередь, коммерческий директор стройхолдинга «РСТИ» Константин Гриценко говорит, что после введения льготной ипотеки спросом стали пользоваться двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, в то время как продажи однокомнатных и студий снизились. «Если продажи в ипотеку за год выросли на 20%, то сделки со 100-процентной оплатой и рассрочкой, наоборот, сократились. Заметно выросла доля покупателей из других регионов страны: в некоторых наших проектах она достигает 55%. Это исторический максимум за весь период продаж объектов», — заявил он.
Маловато будет
Еще одним фактором, повлиявшим на рост цен, по мнению экспертов «СГ», стало сокращение числа предложений на рынке новостроек. Эта тенденция нача-лась еще в 2019 году, а в 2020-м она нашла свое продолжение. Так, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», на рынок в прошлом году было выведено всего около 3,3 млн квадратных метров строящегося жилья, тогда как обычно эта цифра составляла 4-4,7 млн «квадратов». При этом было продано около 4,2-4,3 млн кв. метров в новостройках, что говорит о том, что застройщики активно продавали и свои накопленные квартирные «запасы». По данным портала Единого реестра застройщиков (ЕРЗ), миллион новых «квадратов» — треть сданных в эксплуатацию в прошлом году новостроек — приходится на три компании: лидером по вводу новостроек в прошлом году стал холдинг Setl Group c показателем 591,1 тыс. кв. метров, за ним идут «Группа ЛСР» (283,6 тыс.) и компания Glorax Development (200,2 тыс.). Участники рынка, впрочем, отмечают, что данные ЕРЗ предварительные, а окончательные показатели ввода по каждому застройщику станут известны позднее.
Обойдутся без скидок
Аналитики называют и другие причины рекордного увеличения стоимости «квадрата» в 2020 году. В частности, как заметила руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Юлия Паршина, цена недвижимости зависит не только от спроса, но и от стадии готовности объекта, от инфляции и стоимости строительных материалов. Свою лепту вносит и переход на работу по новым правилам. На конец прошлого года доля петербургских объектов, где использовалось проектное финансирование, составляла 35% — и это число постоянно растет. Значит, застройщики будут все больше зависеть от своих договоренностей с банками, от планов продаж, согласованных с ними, — и их ценовая политика будет меняться.
Ольга Трошева подтверждает: работа застройщиков с эскроу-счетами не позволяет компаниям применять прежние схемы, когда на рынок выходил объект с низкими «стартовыми» ценами, которые увеличивались по мере готовности. По ее словам, сейчас продавать на старте много квартир по невысокой цене девелоперу невыгодно, так как он не получает средства дольщиков и не может их использовать. Поэтому новые объекты, продающиеся по схеме эскроу, априори вышли на рынок с более высокой стоимостью жилья. Директор департамента недвижимости «Группы ЦДС» Сергей Терентьев и вовсе утверждает, что благодаря наличию проектного финансирования даже в ситуации пониженного спроса застройщик может длительное время не предоставлять никаких скидок покупателям.
Впрочем, многие застройщики, опрошенные «СГ», считают, что цены на первичном рынке Санкт-Петербурга уже и так достаточно высокие, поэтому взрывного роста стоимости «квадрата» в 2021 году ожидать не стоит. Но и причин для снижения цен тоже нет, как нет предпосылок для снижения покупательского спроса: его поддержит не только оставленная в силе до 1 июля 2021 года льготная ипотека, но и нестабильность валютных курсов. А покупка квартиры — это не только возможность улучшить свои жилищные условия, но и выгодный инструмент сохранения средств.
Цитата в тему:
Антон Мороз, вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ):
«Себестоимость квадратного метра в 2021 году будет только расти. Не столько из-за роста цен на топливо, увеличения затрат на рабочую силу и стройматериалы, сколько из-за изменения стоимости самих денег. Переход на проектное финансирование заставил застройщиков работать с дорогими деньгами. Сегодня банки дают деньги не только застройщикам, но и покупателям недвижимости. Это удерживает цены на жилье. Возможно, отдельные застройщики будут демпинговать по собственной воле, ведь у них есть всего три инструмента борьбы с конкурентами: цена жилья, его качество и окружающая инфраструктура. Качество жилья потребитель может в полной мере оценить только после заселения, нюансы инфраструктуры — тоже. Остается цена. Это ключевой показатель, на который опирается потребитель, принимая решение о сделке»