Новые инструменты создания социальной инфраструктуры не заменят прежних
Жилые комплексы, возведенные без социальных объектов, к сожалению, стали в России обычным явлением. Так, в ходе круглого стола на тему «Проблемы создания объектов социальной инфраструктуры в рамках реализации проектов жилой застройки», прошедшего в начале апреля в Совете Федерации (СФ) РФ, прозвучали данные о том, что, например, детскими садами в целом по стране обеспечены всего лишь 78% строящихся ЖК, а в некоторых регионах доля таких комплексов существенно ниже — около 40%. Помочь в обеспечении людей необходимой социнфраструктурой призваны как давно проверенные, так и недавно созданные механизмы, которые как раз и оказались в центре обсуждения собравшихся в СФ РФ сенаторов, представителей Минстроя России, регионов и профессионального сообщества.
В частности, на парламентском заседании отмечалась высокая востребованность направленной на строительство соцобъектов в новых жилых микрорайонах федеральной программы «Стимулирование жилищного строительства» («Стимул»), которая входит в федеральный проект «Жилье» нацпроекта «Жилье и городская среда» и реализуется с 2011 года на условиях софинансирования из федерального бюджета. В рамках этой программы в 2020 году государством было выделено 34,4 млрд рублей, в том числе 7 млрд рублей дополнительно из резервного фонда правительства РФ. В результате введено 15 дошкольных и столько же средних образовательных учреждений, три поликлиники, 57 автомобильных дорог и 12 объектов инженерной инфраструктуры.
Казалось бы, с учетом предстоящего роста ввода жилья, предусмотренного нацпроектом, государственная поддержка регионов в рамках «Стимула» должна существенно возрасти. Однако, как отметила директор департамента жилищной политики Минстроя России Ольга Корниенко, 2021 год станет последним годом действия программы — с 2022 года софинансирование строительства соцобъектов будет осуществляться в рамках других госпрограмм, направленных на развитие образования, здравоохранения и прочих отраслей.
В подтверждение своих слов Ольга Корниенко сослалась на постановление Правительства России № 247 от 22 февраля текущего года, которым предусмотрено предоставление в рамках государственной программы «Развитие образования» субсидий из федерального бюджета бюджетам отдельных субъектов РФ на софинансирование строительства дополнительных мест в общеобразовательных организациях в связи с ростом числа обучающихся. По мнению представителя Минстроя России, этой меры будет недостаточно для обеспечения социальной инфраструктурой новых микрорайонов жилищного строительства, потому что она направлена, прежде всего, на погашение накопленного дефицита в тех районах, которые уже застроены и давно заселены.
Регион региону рознь
Как прекращение поддержки федерального центра расценил «свертывание» «Стимула» министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт (подробнее о реализации программы в регионе на с. 12), заявив, что без ее продления область не справится с намеченной программой строительства объектов образования, здравоохранения, культуры и спорта. Он сослался на то, что маржинальность проектов строительства жилья в Новосибирске ниже, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Другими словами, если в мегаполисах есть возможность переложить финансирование строительства соцобъектов на застройщиков жилья, то в глубинке, где покупательная способность населения гораздо ниже, включить стоимость строительства «социалки» в цену квартир не удастся.
Цитата:
Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ):
«В рамках программы развития жилищного строительства до 2030 года в России намечается рекордный объем введенного жилья. Соответственно, объем социальной инфраструктуры в стране должен вырасти минимум на 20% за десять лет. К сожалению, то, что предлагается на сегодняшний момент, не поможет успешно решить эту задачу».
Зато в Санкт-Петербурге, как сообщил заместитель председателя городского комитета по строительству Евгений Барановский, цена продажи квадратного метра позволяет органам исполнительной власти договариваться с застройщиками о возведении объектов социальной инфраструктуры за их счет. Базовый параметр для всех питерских застройщиков одинаков: возводимое жилье на момент сдачи объекта в эксплуатацию должно быть обеспечено соцобъектами, соответствующие требования внесены в правила землепользования и застройки. Иначе чиновники могут просто отказать в выдаче разрешений на строительство дома, если видят, что при вводе в строй он не обеспечен необходимой инфраструктурой. При этом Евгений Барановский отметил, что соответствующее соглашение по возведению соцобъектов между администрацией Северной столицы и девелоперами заключено, естественно, добровольно. Эта практика берет свое начало в 2013 году, и если за счет адресной инвестиционной программы в 2020 году было построено 22 соцобъекта, то за счет застройщиков и всех внебюджетных источников — еще 26. Но, как признал Евгений Барановский, рынок Санкт-Петербурга довольно специфический и подобное соглашение с застройщиками представляет своего рода ноу-хау.
Необходима синхронизация
О том, что петербургский опыт нельзя распространить на всю страну, свидетельствует и выступление президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, заявившего, что для строительства социальной инфраструктуры необходимо урегулировать вопрос нехватки средств в местных бюджетах. По его словам, для решения этой проблемы сформировалось несколько механизмов строительства и передачи соцобъектов на баланс муниципалитетов, но все они несут непрофильные затраты для застройщиков, возводящих жилье, и являются дополнительной нагрузкой на бизнес.
«Это увеличивает себестоимость строительства примерно на 20-25%. Сейчас 49 из 85 субъектов РФ попали в программу низкомаржинальных проектов по жилью, то есть в этих регионах в принципе нет экономики строительства для банковского финансирования. Если рассматривать те субъекты РФ, в которых сейчас рентабельность стройкомпаний позволяет им нести нагрузку в виде строительства социальной инфраструктуры за свой счет, то таких регионов у нас получится не более пяти. Для остальных 80 регионов данный механизм не действует», — подчеркнул Антон Глушков. Кроме того, по его мнению, надо решить проблему нехватки земельных участков, которые, в основном, или находятся в частной собственности, или заняты другими объектами, и чтобы их освободить под соцобъекты требуются дополнительные средства.
Глава НОСТРОЙ предложил синхронизировать процессы реализации мероприятий нацпроектов, предусматривающие финансирование создания соцобъектов, включая прямое финансирование строительства за счет бюджетных средств (КУРТ, ГЧП, МЧП,концессия). Он считает необходимым обеспечить выкуп таких объектов в рамках инвестиционного соглашения с компенсацией налоговых расходов инвестора, а также урегулирование вопроса кадастрирования объектов социальной инфраструктуры путем внесения необходимых изменений в бюджетный процесс либо путем субсидирования/компенсации этих затрат застройщику. Антон Глушков предложил также внедрить механизм поручительства правительства субъекта РФ перед банком, предоставляющим застройщику проектное финансирование на реализацию проекта, включающего объекты социальной инфраструктуры. Это могло бы стать дополнительной гарантией для обеспечения займа и повлиять на снижение начальной ставки по кредитному продукту.
Хорошо забытое старое
Выступившие на заседании другие представители профсообщества также считают, что программу «Стимул» в части социальной инфраструктуры надо продлить. Таково, например, мнение председателя комитета по предпринимательству в сфере строительства Торгово-промышленной палаты (ТПП) РФ, почетного президента НОСТРОЙ Ефима Басина. А вот к предлагаемому взамен «Стимула» механизму инфраструктурных облигаций у них отношение осторожное. Так, Антон Глушков напомнил, что эти облигации разрабатывались как инструмент для удешевления кредитной нагрузки на инвестора и поддержки строителей в части создания инженерной, а не социальной инфраструктуры. С руководителем НОСТРОЙ согласен и первый заместитель председателя Комитета СФ РФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий, считающий, что действие инфраструктурных облигаций не относится к социальной инфраструктуре. Тем не менее, как сообщили представители финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ», первый заем по инфраструктурным облигациям запланирован на уровне около 10 млрд рублей, и они будут выдаваться уже с середины апреля.
Оправдают ли себя инфраструктурные облигации, покажет будущее. Но уже сейчас, по мнению участников парламентского круглого стола (на фото), есть возможность снизить нагрузку на бюджет и застройщиков, убрав дорогостоящие требования к проектам социальных объектов. Так, Аркадий Чернецкий предложил вернуться к практике создания детских садов, встроенных в жилые дома. А управляющий директор девелоперской группы «Самолет» Алексей Козлов считает перспективным объединение в одном проекте школы и детского сада, при этом школа должна стать досуговым центром микрорайона. Кроме того, по его мнению, необходимо устранить излишние требования к проектам детских садов и школ. Тогда и размер субсидий на строительство этих объектов был бы меньше.
Цитата:
Андрей Шевченко, первый заместитель председателя комитета СФ РФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера:
«Жилая застройка, не имеющая развитой социальной инфраструктуры, снижает качественные характеристики проживания в таких районах».