Как и почему меняются новые элитные дома
В прошлом году Москва, по данным Savills, заняла седьмое место в мире по темпам роста цен на премиальную недвижимость. Суммарная же стоимость сделок на столичном рынке элитного жилья обновила шестилетний рекорд, составив, по оценкам Knight Frank, 112 млрд рублей. О том, что такое по-настоящему элитный проект, в России спорят все двадцать пять лет истории профессионального рынка. Очевидно, что сегодня требования покупателей при выборе объекта меняются — спрос смещается в сторону максимального комфорта проживания в целом. То есть речь идет о создании внутри проекта особой среды, которая позволит вести привычный образ жизни. О том, как вслед за спросом меняется и предложение, «Стройгазете» рассказала Ирина Лосева, директор по продажам ГК Insigma.
Место красит
Location, location, location… Место было, есть и будет основным фактором принадлежности к сегменту элитного жилья. Однако, споры о том, где может, а где не может быть построен элитный дом, ведутся постоянно, в том числе, в связи с джентрификацией московских районов. Кстати, в прошлом году в структуре спроса на рынке элитного жилья, по данным Knight Frank, впервые произошло смещение традиционного лидера — района Хамовники — с первых позиций в рейтинге. Самым популярным стал район Дорогомилово, где была заключена каждая четвертая сделка, а за год его доля в структуре спроса выросла на 19%. На втором месте — Пресненский район, а вот на третьем — Раменки, и это ответ, могут ли находиться элитные лоты за пределами ЦАО. Постепенно формируются новые элитные кластеры и в центре — это, например, такие локации, как Китай-Город и Таганская.
Форматные значения
Пандемия коронавируса продолжает изменять запросы покупателей элитного сегмента, смещая спрос в сторону более комфортной и приватной среды. В первую очередь, в современном доме класса de luxe должны быть представлены разнообразные форматы жилья, отвечающие всем возможным потребностям покупателей. Поэтому с квартирографией застройщику необходимо работать особенно скрупулезно. Особенно популярны теперь лоты с отдельным входом, террасами с панорамными видами, террасами-патио, пентхаусы с дровяными каминами. Это, по сути, «дом внутри дома», когда у резидентов нет необходимости пользоваться общими лифтом и лобби, а патио позволяет чувствовать себя как на загородной вилле.
У вас есть план?
В апреле 2020 года компания Savills опросила 700 потенциальных клиентов в Великобритании с целью выявить, как поменялись их требования к жилью под влияние пандемии COVID-19. 39% опрошенных в возрасте до 50 лет выразили желание увеличить площадь жилья, особенно с учетом того, что они планируют намного больше работать из дома. Именно пандемия выявила те недостатки планировок и организации пространства, которые еще год назад мало кто замечал. В итоге планировочные решения и их качество снова заняли одно из первых мест при определении статуса проекта на рынке. Принципиальный запрос клиентов — возможность гибкого зонирования пространства, организации полноценного рабочего кабинета, выделения приватных зон. Поэтому сегодня важно с самого начала внедрять такие проектные решения, которые предполагают наличие минимального количества несущих конструкций: пилонов, перегородок и т.д. Это принципиально важно для создания индивидуальных планировок и рационального использования квадратных метров.
Территориальная целостность
Пандемия закрепила еще один запрос, который раньше исходил преимущественно от новых поколений клиентов: теперь на пике популярности концепция «город в городе». Речь уже не только и не столько о магазинах-химчистках-кофейнях-салонах красоты, но и о внутренней территории элитных домов, которая может заменить прогулку в парке или поездку за город. Сегодня застройщики много работают над тем, чтобы даже самый компактный двор вмещал в себя различные зоны, такие как пространства для отдыха, прогулок, занятий йогой и спортом. В итоге покупатель получает фактически загородный комфорт в центре Москвы.
Сервисные функции
Круглосуточный сервис также называется клиентами среди основных пожеланий к своему будущему жилью. Тренд явно усилился во время пандемии и наверняка не потеряет своей значимости в будущем. Ведь сервис это не только удобство, но еще и экономия времени, возможность сосредоточиться на вопросах бизнеса или отдохнуть. Круглосуточные услуги консьержа, высококлассная и высокотехнологичная служба безопасности, валет-паркинг — все это становится неотъемлемой частью нового элитного проекта.
Где у него кнопка?
Пандемия кардинально обновила и требования к инженерным системам. Конечно, элитные дома и раньше были оборудованы достаточным количеством «кнопок», которые в экстренных случаях позволяют оперативно вызвать любые службы поддержки и спасения, датчиками слежения, движения и пр. Приложения же типа «Умный дом» помогают решать вопросы с управляющей компанией, управлять домашним персоналом и контролировать безопасность детей на внутренней территории буквально с экрана смартфона. Индивидуальные мультизональные системы вентиляции и кондиционирования, системы очистки воздуха, системы управления и контроля доступа, интегрированные в сеть IP видеодомофонии, видеонаблюдение по периметру и внутри здания — все эти решения становятся все более востребованными. А весь 2020 год девелоперы и управляющие компании занимались еще и «докруткой» инженерии, в частности, совершенствуя системы вентиляции и устанавливая обеззараживающее оборудование нового типа и пр.
Безопасность решает
И, конечно, первое, чего ожидают сегодня жители элитного дома — это безупречная современная система безопасности. Резиденты по-прежнему стремятся к максимально возможной приватности, которая для покупателей высокобюджетного жилья — основа комфортного проживания. Это, кстати, один из факторов, который объясняет динамично растущий спрос на такой формат, как малоквартирные клубные дома. Немаловажную роль играет и собственная служба безопасности, которая призвана обеспечить полную неприкосновенность частной жизни всех собственников квартир и членов их семей.
По нашим оценкам, сегодня расходы девелоперов на улучшения и благоустройство элитных проектов могут составлять 3-5% от бюджета проекта, но только так можно повысить уровень комфорта и, как следствие, привлекательность нового элитного дома для покупателей.