Чем отличается офисный ремонт от квартирного
Год пандемии и последовавший на фоне изоляции, переездов и оптимизации бум квартирных, загородных и офисных ремонтов вывели на рынок десятки бригад, заявивших, что они умеют работать и в жилой, и в коммерческой недвижимости. Игорь Грецов, управляющий партнер, генеральный директор строительной компании GPGroup, рассказал «Стройгазете», почему в 90% случаев это не так, и в чем разница между офисным и квартирным ремонтами.
Удаленный доступ
В 2020 году число удаленных работников, по оценкам Министерства труда РФ, выросло с 30 тыс. до 3,5 млн человек. В 2021 году, по данным ВЦИОМ, к формату удаленной работы перешли уже 24% жителей Москвы и Петербурга. В Ozon подтверждают: стационарные рабочие места продолжают переезжать на дом к сотрудникам, а в офисы компании покупают теперь более мобильные ноутбуки. Впрочем, по прогнозам Cushman & Wakefield, в Москве доля сотрудников, которые 100% времени проводят на удаленной работе, все-таки сократится с 7-8% в 2021 году до 5-6% в 2023-м (в 2022-м – 4-5%). Для сравнения: в Испании 82% респондентов ожидают роста популярности «удаленки», в США – 72%, Канаде – 67%. Феномен низкой популярности удаленной работы в России может быть связан с низкой обеспеченностью сотрудников жильем: у большинства россиян просто нет возможности организовать полноценное рабочее место дома. О том, что многие из «удаленщиков» переоценили комфорт и возможности своих квартир, говорят и риэлторы, и девелоперы жилой недвижимости.
Гибкий график работы и «курс на удаленку» трансформируют в итоге сразу оба рынка: офисный и жилой. Для второго нередкими стали случаи запросов на квартиры с кабинетом (как в сегменте аренды, так и в продажах), с коворкингами в жилых комплексах, «уличными офисами» на территории и пр. Закон об удаленной работе, вступивший в силу в России в начале 2021 года, уже сейчас вывел офисный сегмент на новый уровень. Беспрецедентные в истории российского рынка труда изменения в трудовом законодательстве повышают интерес к гибким и многофукциональным проектам даже среди компаний, ранее выбиравших исключительно классические офисы.
Конечно, офисы никуда не денутся, и сегмент будет развиваться и даже укрепляться дальше, но пространства станут больше местом вдохновения, социализации и встреч. На этом фоне – когда дом становится офисом, а офис можно найти там же, где живешь, смешались и все представления о ремонте, отделке и интерьерах. Скажу больше: никогда на рынке не было столько бригад и продавцов всего и вся, утверждающих, что они умеют «и в офис, и в квартиры». И — столько же людей, готовых их нанять.
Большая разница
Между тем, отличия в ремонте и отделке для офисов и квартир колоссальные, а ошибки могут стоить сотен тысяч рублей. Все это – на фоне продолжающегося роста себестоимости, который уже сейчас составляет 50% и даже больше. Среди причин последнего – снижение курса рубля, отток мигрантов и рабочих из регионов России. Да, многие строительные компании (наша – не исключение) были готовы компенсировать рост себестоимости за счет снижения собственной маржинальности. Но параллельно ведь упало и качество – «в строители» в Москве пошли бывшие повара, официанты, швейцары и другие специалисты из наиболее пострадавших от пандемии отраслей.
Офисный ремонт для любой бригады априори намного более понятный и предсказуемый. Да, в офисе может быть двадцать санузлов, а не один, как в квартире, однако и эмоциональная вовлеченность заказчика несопоставима. Вряд ли вас попросят из-за смены настроения аврально переделывать все эти санузлы в другой цветовой гамме (а в квартире такие случаи далеко не редкость).
Схожая ситуация – с инженерией. С одной стороны, в офисе она почти всегда более сложная, с другой – многие собственники квартир зачастую совсем небольшой площади заказывают инженерную начинку по принципу «пульта космического корабля». Кроме того, здесь также постоянно что-то всплывает по ходу действия — а вот я прочитал на иностранном сайте о более качественном кондиционировании, освещении и пр.
Офисы – места с высокой проходимостью, скоплением людей и, соответственно нагрузкой на все материалы и мебель. Некоторые сотрудники проводят в офисах более половины суток. Это значит, что материалы здесь должны быть не просто качественными и (в условиях тотальной оптимизации) – недорогими, но и износостойкими. Выход – закупка отделочных материалов промышленных, а не потребительских классов, даже в ущерб эстетике. В квартире же можно вполне обойтись менее износостойкими и более интересными материалами.
Театр начинается с вешалки, а офис — с ресепшн. И дело здесь не в бренд-буке, а в том, что офисная «картинка» должна впечатлять с порога. Даже не так: производить вау-эффект. По этой причине в офисах на входную группу и сейчас, при тотальной экономии, идут самые дорогие и высококлассные материалы. В квартирах, даже самых дорогих, прихожая почти всегда – это просто прихожая. Она сдержанна, функциональна, и от нее точно никто не ждет того, чтобы все падали с порога – для этого есть салон, гостиная, зимний сад и пр.
Закройте уши
Шум, наряду с климатическим контролем – главный раздражитель в офисах, а раздраженность сотрудников шумом продолжает расти. 99% сотрудников офисов не могут дистанцироваться от отвлекающих факторов. Значит ли это, что акустические решения при ремонте в офисах будут первоклассными? Конечно, нет, потому что балом снова же правит ее величество оптимизация.
Однако, пандемия выступила здесь все-таки на стороне добра: в офисах становится все меньше дружелюбных открытых пространств (по факту – гудящих ульев, в которых невозможно сосредоточиться), и все больше — кабинетов с звукопоглощающими перегородками, «капсулами тишины» и пр. В квартирах же вообще можно воплотить самые передовые звукопоглощающие системы с тем, чтобы собственник не слышал никого и никогда.
Офис не дом
Кстати, спустя годы моды на «офис как дом» я, как представитель строительно-отделочного бизнеса, могу утверждать, что в офис все-таки должно сначала хотеться идти работать, а не отдыхать. Да, модные офисы для «цифровых кочевников» в IT-компаниях Google и Яндекс десять лет назад впечатляли, однако сейчас, в эпоху постпандемической оптимизации всего и вся, даже они избавляются от очевидно ненужных опций. У каждого бизнеса такие опции ожидаемо свои: кому-то оказывается лишним теннисный стол, кому-то – комната медитации, третьим – массажный кабинет и йога-студия, четвертым – барная стойка, шестым – зимний сад, седьмым (и это особенно усилилось на фоне пандемии) – лекторий и конференц-зал.
Главные же правила для ремонта, отделки и оборудования офисов прежние: там должно быть тепло, но не жарко, светло, но свет не должен быть навязчивым. И – хорошо дышаться. Причем, эти настройки должны быть максимально универсальными для большинства сотрудников. Неудивительно, что многие компании перед ремонтом тратятся на дорогостоящие анкетирования своих резидентов в стиле «как вам сделать сухо и комфортно».
В случае с квартирным ремонтом любые настройки могут быть индивидуальными, но — и здесь строителям сложнее угодить одной семье в одном доме, чем тысяче человек в одном офисе. В случае с последним большинство собственников компаний, получивших претензию от сотрудников на некомфортные условия в офисе, просто разведут руками: сделать хорошо всем невозможно. В случае с квартирой делать хорошо (читай – переделывать) придется снова же аврально вызванной строительной фирме, которая делала ремонт.
Вообще, минимизация рисков, как мы говорим, по «рюшечкам-плюшечкам» в офисном ремонте дорогого стоит. Финишная отделка в квартирах дороже на порядок: вместо ламината – паркет или мрамор, вместо самой простой сантехники – японские унитазы, которые могут сами управлять хозяином. И если офисы в Москве можно отремонтировать даже за 70 тыс. рублей за кв. метр, то квартиру дешевле 110 тыс. рублей за «квадрат» – никогда.
Резюмируя: ремонт офиса площадью 4 тыс. кв. метров можно выполнить за четыре месяца. На квартиру площадью 500 кв. метров может уйти и год. Это, повторюсь, отчасти объясняет, почему заявлявшие на фоне пандемического ремонтного бума об умении «и в офисы, и в квартиры» компании быстро сдали назад с квартирами – деньги ведь увидишь тоже через год. Картину маслом дополняют максимальная личная вовлеченность собственника, постоянные «доделки» (вот тут бы еще одну розетку, и только доставка одной этой розетки в последний момент может обойтись в 50 долларов), неограниченность в сроках – ремонт в квартире действительно нельзя закончить, но можно лишь прервать или отложить.
С офисами, повторюсь, все понятнее: выходя на проект, заказчик понимает, что через четыре месяца ему с компанией нужно въехать в это помещение. Никто не заинтересован «поиграться цветами», утяжелять бюджет и идти наперекор СНИПам и ГОСТам. Ну и главное – внизу нет чьей-то гостиной или спальни, над которой нельзя делать мокрую точку, но заказчик все же настаивает ее туда перенести.